R.D. 28/04/1938 n. 1165

Art. 215. Qualora si tratti di innovazione che, quantunque riconosciuta utile, importi una spesa eccessivamente gravosa ai condomini, ovvero che abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, la commissione di vigilanza deve accertare se essa consiste in opere, impianti, o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, ovvero se ricade sulle parti dell'edificio che rendono impossibile la divisione o l'uso separato. Nel primo caso può disporsi che i condomini, i quali non intendano trarre vantaggio dall'innovazione, siano esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Nel secondo caso l'innovazione può essere vietata, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Art. 216. La facoltà di sopraelevare può essere esercitata dal proprietario dell'ultimo piano purchè questi abbia anche la proprietà della terrazza sovrastante, ovvero quando l'edificio sia coperto da tetto, e purchè ottenga preventivamente il consenso insindacabile del ministero dei lavori pubblici e della cassa depositi e prestiti. Non occorre all'uopo il previo consenso dei proprietari dei piani sottostanti, i quali, però, hanno facoltà di opporsi presso il ministero dei lavori pubblici alla sopraelevazione se provino che dalla medesima possa derivare danno al loro alloggio. La stessa facoltà di opposizione compete ai proprietari dei fabbricati vicini appartenenti allo stesso gruppo originario cooperativistico.

Art. 217. Quando si tratti di edificio coperto da tetto il proprietario dell'ultimo piano deve, se sopraeleva, indennizzare i proprietari dei piani sottostanti corrispondendo ai medesimi la somma risultante dalla divisione del valore dell'area da occuparsi con la sopraelevazione per il numero dei piani dello edificio compresa la sopraelevazione e ripartendo tale somma fra tutti i condomini in proporzione del costo dei rispettivi alloggi.

CAPO IV Delle opere di manutenzione, delle spese e dei fondi a cui attingere per sostenerle

Art. 218. Le norme degli articoli 67, 68 e 69 che disciplinano la manutenzione, la imputazione ed il carico delle relative spese, rimangono applicabili anche dopo la stipulazione dei contratti di mutuo edilizio individuale, salvo il disposto degli

articoli 219 e 220.

Art. 219. I consigli di amministrazione delle cooperative non possono provvedere a spese di manutenzione ordinaria e straordinaria degli elementi comuni se non previa deliberazione dell'assemblea dei condomini. È tuttavia loro consentito, nei casi d'urgenza, disporre tali spese, salvo chiederne ratifica alla prima assemblea.

Art. 220. Ove risulti la necessità di eseguire opere di manutenzione e non vi venga provveduto, entro termine perentorio da assegnarsi dal ministero dei lavori pubblici, a cura del proprietario o dei proprietari interessati o, se del caso, della cooperativa o delle cooperative interessate, il ministero stesso ne disporrà l'esecuzione d'ufficio. A tal'uopo i dipendenti organi tecnici predisporranno le relative perizie e, se del caso, il piano di riparto delle spese da accollarsi ai singoli condomini a sensi dell'art. 222. Il ministero, avuta comunicazione della perizia e, ove ne ricorra l'ipotesi, del piano di reparto, ne darà partecipazione al proprietario od ai proprietari interessati a mezzo della cooperativa o delle cooperative interessate fissando un termine non superiore ad un mese dalla partecipazione stessa, entro il quale dovrà esser eseguito il versamento al fondo di manutenzione eventualmente insufficiente su cui la spesa deve gravare, od il pagamento da parte del proprietario quando si tratti di lavori di manutenzione afferenti al suo alloggio. Sia contro il piano dei lavori previsto in perizia e l'ammontare di questa, sia contro il piano di reparto, gli interessati hanno facoltà di ricorrere, entro il termine di cui al precedente comma, al ministero dei lavori pubblici che decide in via definitiva, sentita la commissione di vigilanza sull'edilizia popolare ed economica. Tuttavia, ove si tratti di lavori il cui ritardo possa apportare pregiudizio alla stabilità dell'edificio, il ministero dei lavori pubblici, può con suo decreto, disporne l'esecuzione anche in pendenza dei ricorsi. In caso di mancato o ritardato pagamento delle somme dovute, il ministero denunzierà i morosi alla cassa depositi e prestiti. Contro i morosi sono applicabili le disposizioni contenute nell'art. 236, salva la facoltà della cassa depositi e prestiti di procedere alla vendita giusta l'art. 238, ove la morosità verificatasi non venga estinta entro il termine che essa fisserà.

Art. 221. Il ministero dei lavori pubblici ha facoltà, divenuti definitivi il piano dei lavori quello del reparto delle spese, di emettere ordinativi di pagamento sul fondo di manutenzione e di incassarne o farne incassare l'importo.

Art. 222. Quando la spesa per lavori di manutenzione da eseguirsi sul fondo previsto dall'art. 67, comma primo, superi la disponibilità del fondo stesso, l'eccedenza graverà sui proprietari interessati in proporzione del costo dei rispettivi alloggi.

Art. 223. Alle spese per il consumo dell'acqua, salvo che questa abbia formato oggetto di assegnazione in proprietà, contribuiscono i proprietari degli alloggi, delle botteghe e dei sotterranei rispettivamente assegnati in proporzione della quantità di acqua a ciascuno attribuita, se si tratti di acqua ad essi direttamente distribuita, mentre per l'acqua fornita in comune la spesa è ripartita in parti eguali tra tutti gli utenti.

Art. 224. La spesa per l'assicurazione dell'edificio contro i danni dell'incendio, del fulmine e dello scoppio del gas, è ripartita fra i condomini in proporzione del valore del rispettivo alloggio. Le cooperative edilizie sono tenute a stipulare con le società presso le quali hanno assicurato o assicurano, ai sensi delle disposizioni vigenti, le costruzioni sociali, patti da rinnovare alla scadenza e da redigersi nelle forme stabilite dalla cassa depositi e prestiti d'intesa col ministero delle corporazioni, diretti a stabilire

a) che il premio di assicurazione, in caso di ritardo del pagamento da parte della cooperativa, è corrisposto dalla cassa depositi e prestiti, salvo rival- sa a termini del successivo comma quinto, nel bimestre immediatamente successivo alla comunicazione fatta dalla società assicuratrice alla cassa predetta a mezzo di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno

b) che, in caso di sinistro, la società di assicurazione si obbliga a pagare alla cassa depositi e prestiti la indennità corrispondente al danno accertato, quale sia la causa del sinistro e quali siano le decadenze e le nullità eventualmente verificatesi a termini di polizza. La cassa depositi e prestiti pre- leva sulla indennità pagata dalla società assicuratrice il suo credito, salvo il versamento a chi di diritto della parte di indennità non dovutale. Per il gradimento della cassa depositi e prestiti, prescritto dall'art. 56, è sempre necessario che la compagnia si obbliga all'osservanza delle precedenti disposizioni. Quando manca il gradimento della cassa depositi e prestiti oppure per i contratti già stipulati la società di assicurazione non intende assumere gli obblighi stabiliti da questo art., la cooperativa deve stipulare il contratto di assicurazione con altra società di gradimento della detta cassa in conformità delle norme contenute nei commi precedenti. Se la cooperativa non ottempera al- le disposizioni di questo art. entro il termine all'uopo fissato dalla cassa depositi e prestiti, questa può stipulare il contratto di assicurazione in luogo e vece della cooperativa inadempiente. I premi e le spese anticipate dalla cas- sa depositi e prestiti ai sensi del presente art. sono considerati, ai fini della procedura di recupero, come quote integrative delle rate di ammortamento dei mutui e delle rate del prezzo di riscatto.

Art. 225. Nei riguardi degli ascensori sono suddivise tra i condomini in quote progressive decrescenti dall'alto in basso, secondo che sarà determinato nel rego lamento previsto dall'art. 235, le spese pel consumo dell'energia e tutte le altre di normale manutenzione e di gestione. Dal concorrere a tutte le dette spese sono esclusi i proprietari del piano terreno sopraelevato, a meno che non abbiano la possibilità di accedere al proprio alloggio con l'ascensore e salvo il disposto di cui al seguente comma. Per l'accesso alle terrazze, alle soffitte, ed altri locali è dovuta dai condomini, che possono far uso dell'ascensore, una quota in modica misura da stabilire nel regolamento suddetto. Dove esistano più ascensori, il computo è eseguito separatamente per ciascun ascensore.

Art. 226. Le spese per la normale manutenzione e per la riparazione dell'impianto del termosifone comune, escluse quelle riguardanti le parti esistenti nei singoli alloggi che sono per intero a carico dei rispettivi proprietari, nonché le spese di consumo e di esercizio del termosifone medesimo, sono ripartite, senza facoltà di sottrarvisi rinunciando al riscaldamento, fra i condomini i cui alloggi partecipano al medesimo impianto in proporzione del numero degli elementi radianti che esistono in ciascuno di essi, se trattasi di elementi di unico tipo e dimensioni, ovvero in proporzione della superficie radiante se trattasi di elementi di diverso tipo e dimensioni. Tuttavia un diverso criterio per la ripartizione di dette spese può essere stabilito nel regolamento di condominio di cui all'art. 235.

Art. 227. s Salvo quanto è disposto negli articoli 223, 224, 225 e 226 le altre spese comuni, quali le spese generali di amministrazione, quelle per la fornitura di acqua al bucataio, quelle per la manutenzione delle zone di giardino comuni, per la retribuzione dovuta al portiere ecc., sono ripartite per due terzi in parti uguali fra tutti i partecipanti al condominio, e l'altro terzo in parti proporzionali al costo di ciascun alloggio del condominio stesso. Con gli stessi criteri le dette spese, nel caso di condominii aventi elementi comuni, sono ripartite fra i partecipanti ai condomini medesimi. Provvedono all'uopo di accordo i consigli di amministrazione delle cooperative interessate e, in mancanza, il ministero dei lavori pubblici.

CAPO V Disposizioni diverse e transitorie.

Art. 228. Coloro che, non avendo avuto assegnazione di alloggio, perdono la qualità di socio a norma dell'art. 209, mantengono il diritto a concorrere, secondo l'originario ordine di iscrizione, all'assegnazione degli alloggi che per avventura divenissero disponibili per decadenza a causa di morosità. Alla assegnazione provvederà, su istanza degli interessati, la commissione di vigilanza sull'edilizia popolare ed economica.

Art. 229. Con la stipulazione del contratto di mutuo individuale, il socio acquista irrevocabilmente la proprietà dell'alloggio, dalla quale non può essere dichiarato decaduto se non nei soli casi di morosità disciplinati dagli articoli 66 e 103, comma terzo. Egli può quindi liberamente godere, anche mediante affitto, dell'alloggio e suoi accessori, ma non potrà destinarli ad usi che rechino pregiudizio ad altri condomini. Ove si verifichi un tale uso, provvederà, su reclamo degli altri condomini interessati o del consiglio di amministrazione della cooperativa, la commissione di vigilanza sulla edilizia popolare ed economica. In ogni caso i contratti di affitto degli alloggi che non siano stati totalmente o parzialmente riscattati, debbono, per lo spazio di due anni dalla data del contratto di mutuo individuale, essere comunicati al ministero dei lavori pubblici, che potrà opporsi, ove ve ne sia motivo. Non esercitata l'opposizione entro trenta giorni dalla recezione, il contratto di affitto si intenderà approvato anche agli effetti dell'art. 81 della legge di registro 30 dicembre 1923 n. 3269 e diverrà eseguibile.

Art. 230. Il condominio, il quale non abbia riscattato l'alloggio a termini dell'art. 231 può, nel caso di collocamento a riposo, di cambiamento di residenza, di mutamenti nello stato di famiglia o per altri gravi motivi, farne alienazione a chi si trovi nella condizione ed abbia i requisiti prescritti per divenire assegnatario, sempre che sul contratto stipulato fra le parti siano intervenuti il nulla osta della cooperativa ed il consenso della cassa depositi e prestiti. L'esecuzione del contratto è subordinata alla approvazione del ministero dei lavori pubblici, previo accertamento e controllo delle effettive condizioni, modalità e corrispettivi stipulati fra le parti. Analogamente è consentita a favore di appartenenti alle categorie enumerate nell'art. 91, l'alienazione di alloggi cooperativi finanziati dall'amministrazione delle ferrovie dello stato. I successori del condominio hanno pure facoltà di alienare lo alloggio subordinatamente alla osservanza delle formalità suddette. Contro il diniego di nulla osta della cooperativa è ammesso ricorso al ministro pei lavori pubblici.